TA的每日心情 | 衰
2017-9-21 00:00 |
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簽到天數: 1522 天 [LV.Master]伴壇終老
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本帖最後由 oz~sun 於 2012-9-27 09:42 編輯
台灣房地產泡沫終會破滅
大家都沉浸在我的房子又漲了多少的空泛喜悅中，都不去思考為什麼要隨建商及投資客起舞? 人口減少及收入的不對等，這種基本邏輯大家都應知道，只是不願誠實面對。受害的還是我們的下一代。
最近遠雄在大陸嚴重套牢~~ 就是一個很大的警訊!!告訴要買房子的親友~戒急用忍吧!! 別為一個殼陪葬一輩子。十年後,很快就會見分曉啦！兩年後勞動人口衰退！資金大逃殺，房市長線恐崩七成！
蔡佑駿╱北美智權報編輯部
根據經建會的數據，台灣的勞動人口比例將在2014與2015年開始衰退，表示台灣的人口紅利屆時將消失；而且2023年的時候台灣死亡的人會比出生的多，總人口數開始減少。在這個影響下，台灣的房貸風暴最快在明年就會發生。
比對日本、美國、西班牙等各國經驗，一步入人口紅利消失的階段、國際資金就開始大撤退、經濟進入長期低迷，房地產價格更是走向崩潰，因此只要台灣少子化與人口衰退的趨勢不變，未來3年內，2015年之前，房市大跌3成是機率極高的現象。
以10年的長線來看，台灣這一波的房市下修更可能高達7成，而這是台灣過去50年來所沒有的經驗，過去民眾對房地產的印象恐怕要大調整，否則在這一波台灣的人口與房地產巨變中，一般民眾將成為財富縮水最大的族群。
在各國房地產崩盤的經驗中，最著名莫過於日本。1985年9月的日本，與美國、法國、德國、英國等國財政.首長簽訂「廣場協議」，五國財長同意讓美元貶值；美元貶值後，由於當時德國政府全面防堵熱錢流入房地產，所以國際資本選擇進入當時全球最強勢的日本國內，其中大部分又流進日本的不動產，大量熱錢.炒作迫使日本房價上漲，日幣大幅升值，而當時日本政府為了刺激經濟，施行 相對寬鬆的貨幣政策，鼓勵資金流入房地產以及股票市場（與過去四年的馬政府相同），飆漲的房地產，引誘許多日本人紛紛拿出畢生積蓄投資不動產（與台灣有積蓄的公教、菜籃族紛紛搶當投資客相同），1990年3月，日本六大城市(東京、名古屋、大阪、神戶、橫濱、京都)房地產價格達到不可思議的價格，這是空前的產業榮景，談房地產泡沫只會被笑話。
當時日本全國土地面積只有美國面積約4%，大約等於美國加州(California)面積大小，但整個房地產市值總額卻相當於當時整個美國房價的四倍，美國全國的房地產總價也不過等於東京的房地產價值，普通勞工階層即使花費畢生積蓄也.沒辦法在日本主要城市買下一套住宅。
與台灣很類似的，當時多數日本人相信「不動產價格只升不降」的神話，爭相購買房地產。但很可惜，泡沫總有破滅的時候，從無商品例外。1990年秋季，東京房地產交易量突然大幅下滑，然後價格從東京為中心開始崩盤，1991年，大都市房地產價格平均下跌20%，隨著國際資本獲利了結後撤退，由外來資產與本土資金一起狂炒的日本房地產泡沫迅速破滅，日本人一輩子沒看過房地產 崩盤的現象，直到2000年，日本商業不動產平均價格跌幅達到70%以上。
當時的銀行放款只顧拚命做業績、卻疏忽了房市一但趨勢反轉的風險，持續不斷地提供源源不絕的房貸，而且認為如果這些企業或個人出現資金緊縮時，只需將手裡的房地產賣掉就可以解決問題，整個銀行的房地產抵押貸款就這樣像滾雪球一樣迅速擴大，最後，全日本的銀行一個一個淪陷、落進呆帳與壞帳的噩夢中， 房地產業和金融業徹底全面崩潰。直到現在，日本的房地產不僅還未止跌，甚至還有走跌空間，2050年以前，日本房地產長線仍是走跌。
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